Kentsel Dönüşümde Güçlendirme

Kentsel Dönüşümde Tek Yol Yıkım mı? Güçlendirme Seçeneği ve Hukuki Dayanakları

Mevcut binaların yıkıp yeniden yapmak dışında güçlendirme de kentsel dönüşüm için önemli bir seçenektir. Peki, hukuken bina güçlendirme nasıl ele alınır ve yıkıma alternatif olabilir mi? Aşağıda, ilgili yasalar ve yargı kararları ışığında bu soruların cevabını inceliyoruz.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Güçlendirme Kararları

Mevcut bir binanın yıkılmadan güçlendirilmesi süreci öncelikle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine tabidir. KMK madde 19/2 uyarınca, ana yapıda taşıyıcı sisteme etki eden bir inşaat niteliğindeki güçlendirme çalışması, kat maliklerinin ve arsa payının beşte dördünün (4/5) onayı ile mümkündür.

Bununla birlikte, acil durumlarda yasanın bir istisnası vardır. KMK madde 19/2, binanın güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde 4/5 rıza şartının aranmayacağını belirtir. Yargıtay içtihatlarına göre de ana yapının acilen sağlamlaştırılması gerekiyorsa kat malikleri kurulu kararı olmasa bile güçlendirme yapılıp masrafları maliklerden tahsil edilebilir. Bu bağlamda her bir kat maliki, binanın güçlendirilmesinin gerekli olduğunu bilimsel bir raporla ispatlayıp diğer maliklerin onayı olmasa dahi mahkemeden güçlendirme izni talep edebilir. Özetle, can ve mal güvenliğini tehdit eden bir durum varsa hakim müdahalesi ile bina güçlendirmesi yolunun açılması hukuken mümkündür.

KMK hükümleri, güçlendirme kararı alınırken usul şartlarına da vurgu yapar. Kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla aldığı kararın geçerli olması için toplantı çağrısı ve oylamanın KMK madde 27 ve devamındaki usule uygun yapılması gerekir. Örneğin, toplantı çağrılarının tüm maliklere iadeli taahhütlü mektupla veya imza karşılığı yapılması şarttır; WhatsApp gibi gayriresmî duyurular geçerli sayılmaz. Usule aykırı şekilde alınan kararlar, çoğunluk sağlansa bile yok hükmünde olup iptal davasına konu olabilir. Karara katılmayan maliklerin, kararın kendilerine bildirildiği tarihten itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açma hakları vardır. Sonuç olarak, KMK kapsamında güçlendirme kararı alınması hem yüksek oranda çoğunluk hem de sıkı bir usul denetimine tabidir.

Binadan Karot Alındıktan Sonra 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Güçlendirme Nasıl Yapılır.

2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kamuoyunda kentsel dönüşüm kanunu olarak bilinir. Bu kanun temel olarak riskli yapıların tespiti ve hızlı biçimde yenilenmesine odaklanır. Bir bina, lisanslı kuruluşlarca yapılan teknik inceleme sonucunda “riskli yapı” olarak tespit edilip kesinleştiğinde malikler için iki temel seçenek ortaya çıkar: yıkıp yeniden inşa etmek veya güçlendirmek. Uygulamada çoğunlukla yıkım/yapım tercih edilse de, kanun güçlendirme ihtimalini tamamen dışlamamıştır.

Yeniden Yapım (Yıkıp Yenileme): 6306 sayılı Kanun, riskli yapıların yıkılması ve yeniden inşasını kolaylaştırmak için malikler arasında nisaplı karar yeterliliği arar. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklerin en az üçte iki (2/3) çoğunlukla anlaşması halinde bina yıkılarak yeniden yapılabilir. Anlaşmaya katılmayan malikler için arsa payı satışı gibi zorlayıcı hükümler işletilebilir. Yeniden yapım sürecinde devlet, hak sahiplerine kira yardımı, proje desteği, vergi/harç muafiyetleri gibi teşvikler de sunmaktadır. Bu sayede, yeterli çoğunluğu sağlayan binalarda yıkım kararı uygulanarak eski binanın güvenli bir yenisiyle değiştirilmesi hedeflenir.

Güçlendirme: Kanunda açık bir prosedür tanımlanmamış olsa da, “teknik olarak güçlendirilebileceği tespit edilen yapıların güçlendirilebileceği” 6306 sayılı Kanun’un gerekçelerinde ifade edilmiştir. Uygulamada bu süreç, ilgili Yönetmelik maddeleriyle şekillendirilmiştir. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.8/5, riskli yapının yıkımı yerine güçlendirilmesinin istenmesi durumunda izlenecek yolu tarif eder. Buna göre, riskli raporu kesinleşen binada malikler, Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’nün yıkım için verdiği süre içinde şu adımları yerine getirmelidir:

Teknik Rapor: Öncelikle güçlendirme teknik olarak mümkün mü tespit ettirilmelidir (yetkili mühendislik bürolarınca detaylı performans analizi yapılır).
Malik Kararı: KMK 19/2’de öngörüldüğü şekilde 4/5 çoğunlukla güçlendirme kararı alınmalıdır (riskli bile olsa Kanun, güçlendirme için KMK’nın nitelikli çoğunluk şartına atıf yapıyor).
Proje ve Ruhsat: Güçlendirme projesi hazırlatılarak ilgili belediyeden tadilat (güçlendirme) ruhsatı alınmalıdır. İmar mevzuatı uyarınca güçlendirme, yapının taşıyıcı sistemine etki eden esaslı tadilat sayıldığı için ruhsat alma zorunluluğu bulunmaktadır.
Uygulama ve Kontrol: Belediyeden alınan ruhsatta belirtilen süre içinde güçlendirme inşaatı tamamlanmalı ve yapı güvenli hale getirilmelidir. İş bitiminde, bina üzerindeki “riskli yapı” şerhinin kaldırılması için İl Müdürlüğü’ne başvurularak kontrol gerçekleştirilir.

Bu şartlar zamanında yerine getirilirse, binanın yıkılması önlenmiş olur; güçlendirme başarıyla tamamlandığında riskli yapı statüsü kaldırılır. Ancak belirtilen süreler içinde bu adımlar tamamlanamazsa, kanun gereği yıkım süreci kaldığı yerden işler. Nitekim Yönetmelik, süre sonunda yıkılmayan riskli binaların idari makamlarca yıktırılacağını öngörür.

İmar Kanunu ve diğer mevzuat yönü: 3194 sayılı İmar Kanunu, yapı güvenliği konusunda genel çerçeveyi çizer. İmar Kanunu’nun 39. maddesi, tehlike arz eden yapıların maliklerce derhal tahliye ve yıkımını, aksi halde idarece yıkılacağını düzenler. Bu hüküm, özellikle ağır hasarlı veya çökme tehlikesi bulunan binalar için geçerlidir. Öte yandan, deprem sonrası “orta hasarlı” olarak sınıflandırılan binalara belirli süre içinde onarım ve güçlendirme yapma hakkı tanınmış; süresinde yapılmazsa yıkım gerekebileceği öngörülmüştür. Ayrıca Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği madde 58, binanın taşıyıcı sistemine etki eden güçlendirmenin esaslı tadilat kapsamında olduğunu açıkça belirtir. Yani teknik olarak mümkün ve izinli olduğu sürece güçlendirme, imar mevzuatınca tanınan bir uygulamadır. Ancak imar hukuku yönünden, güçlendirme yapıldığında bina mevcut hali korunduğu için yeni yapılacak binaya uygulanacak otopark, yangın merdiveni, çekme mesafesi gibi güncel şartlardan bazıları aranmayabilir; bu da mevzuat açısından güçlendirmenin sağladığı bir avantajdır.

Güçlendirme Uygulamasının Yasal Dayanağı ve Malik Hakları

Yasal Dayanak: Hem KMK hem 6306 sayılı Kanun, güçlendirmeyi hukuki olarak mümkün kılan hükümler barındırır. Yukarıda belirtildiği gibi KMK mad.19 güçlendirme kararının çerçevesini çizerken, 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliği bu süreci riskli yapılar için detaylandırır. Bu çerçevede güçlendirme yapmak isteyen maliklerin:

Rapor ve Proje: Yetkin mühendislerden performans analizi ve güçlendirme projesi alması,
Karar Süreci: Kat malikleri kurulu kararı için gerekli çoğunluğu sağlaması,
Ruhsat: Belediyeden inşaat ruhsatını temin etmesi,

yasal bir zorunluluktur. Aksi halde, güçlendirme girişimi hukuken geçersiz sayılabilir veya belediyeden onay alınamaz. Özellikle riskli yapılarda 6306 sayılı Kanun uyarınca, bu koşullar sağlanmadığında kamunun yıkım kararı engellenemez.

Maliklerin Hakları ve Yükümlülükleri

Güçlendirme kararı alındığında bu, tüm kat maliklerini bağlar. Karara katılan da katılmayan da, güçlendirme inşaatının uygulanmasına ve masraflarına katlanmak durumundadır. KMK’ya göre güçlendirme giderleri, diğer ortak giderler gibi arsa payı oranında tüm maliklere dağıtılır. Güçlendirme esnasında dairelerin kullanımı etkilenirse (örneğin belirli bir süre binanın boşaltılması gerekebilir), malikler bu sürece katlanmak durumundadır; ancak uygulamada çoğu güçlendirme, kısmi tahliyelerle veya binayı tamamen boşaltmadan da yapılabilmektedir.

Karara katılmayan malikler, yukarıda değinildiği gibi karara karşı yargı yoluna başvurabilir. Sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açarak, örneğin binanın aslında sağlam olduğunu veya alınan kararın usulsüz olduğunu ileri sürebilirler. Mahkeme bu durumda teknik bilirkişi incelemesiyle binanın güçlendirmeye ihtiyaç duyup duymadığını değerlendirir. Aksi yönde, binanın yenilenmesini isteyen fakat çoğunluk bulamayan malikler de, binanın riskli olduğunu düşünüyorsa Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne başvurarak resmî riskli yapı tespiti talep edebilir. Böyle bir tespit çıkması halinde azınlıkta kalan malikler 6306 sayılı Kanun kozunu kullanarak yıkım sürecini başlatma hakkına sahip olur. Görüldüğü üzere, güçlendirme vs. yeniden yapım ikileminde taraflar farklı hukuki yollara başvurabilmektedir.

Bu noktada yasal mevzuat, ne güçlendirme ne de yıkım kararını mutlak şekilde diğerine üstün tutmamıştır. Önemli olan, maliklerin yeterli çoğunluğu ve bilimsel teknik verilerle desteklenen doğru kararın alınmasıdır. Hem güçlendirme hem yeniden yapım, doğru şartlarda uygulandığında binayı depreme dayanıklı hale getirebilir. Maliklerin menfaat dengesi, mülkiyet hakkı ve kamu güvenliği birlikte değerlendirilerek en uygun çözüm belirlenmelidir.

Yıkıp Yeniden Yapmak Yerine Güçlendirmenin Avantajları

Bir binayı tamamen yıkıp sıfırdan inşa etmek ile mevcut hali güçlendirmek arasında maliyet, süre, hukuki prosedür ve risk bakımından ciddi farklılıklar vardır. Karar verirken şu avantaj ve dezavantajlar göz önüne alınmalıdır:

Güçlendirmenin Avantajları:

Maliyet Tasarrufu: Güçlendirme genellikle yeniden yapımın maliyetine kıyasla çok daha ekonomiktir. Uzmanlar, yeni bina yapım maliyetinin yaklaşık %40’ına kadar olan güçlendirme maliyetinin makul kabul edildiğini belirtmektedir. Özellikle binanın taşıyıcı sistemi kısmi iyileştirmelerle güvenli hale gelebiliyorsa, milyonlarca liralık yeniden inşa maliyeti yerine daha düşük bütçelerle çözüm mümkündür.
Zaman ve Yaşam Kesintisi: Yıkılıp yeniden yapılma süreci, projelendirme ve inşaat dahil çoğu zaman 2-3 yıl sürebilmektedir. Güçlendirme ise kapsamına bağlı olarak birkaç ay içinde tamamlanabilir. Hatta proje elveriyorsa bina tamamen boşaltılmadan, kat malikleri binada yaşamaya devam ederken kademeli güçlendirme yapılabilir. Bu da tahliye ve kirada oturma zorunluluğunu ortadan kaldırarak maliklere kolaylık sağlar.
Mevcut Hakların Korunması: Özellikle büyük şehirlerde imar mevzuatı zaman içinde değiştiğinden, eski binayı yıkıp yaparken kat sayısı veya kullanım alanı kaybı yaşanabilir. Örneğin, yeni imar planı gereği çekme mesafeleri artmışsa veya yola terk isteniyorsa, mevcut binanın alanını aynen yeni projede elde etmek mümkün olmayabilir. Güçlendirme yapıldığında ise bina yerinde kaldığı için imar kaynaklı alan kayıpları önlenir. Maliklerin daire metrekaresi, kat adedi korunmuş olur.
Vergi ve Harç Avantajı: Yeniden inşa sürecinde maliklerin karşısına proje masrafları, ruhsat harçları, altyapı katılım bedelleri, KDV gibi birçok ek maliyet çıkmaktadır. Güçlendirme projeleri ise genellikle bu yüklerin bir kısmından muaftır veya daha düşük bedellidir. Örneğin, güçlendirme inşaatında harç ve vergi muafiyetleri olmasa da, yeniden yapım halinde karşılaşılan müteahhit kârı, noter masrafları, tapu harcı gibi külfetler güçlendirmede söz konusu olmaz.
Kültürel ve Çevresel Faydalar: Bazı binalar tarihi veya mimari öneme sahip olmasa bile bulundukları çevreye uyum sağlayan yapılardır. Güçlendirme, yapının dokusunu ve estetiğini koruyarak sadece içten güçlendirmelerle depreme dayanıklı hale getirmeyi sağlar. Böylece kentsel siluet ve kültürel doku bozulmamış olur. Aynı zamanda yıkım molozu çıkarmamak ve mevcut malzemeyi kullanmak, çevreye daha az atık verilmesi anlamına gelir.

Yargı Kararlarında Güçlendirme Örneği

Güçlendirme konusunda malikler arasındaki anlaşmazlıklar sıkça yargıya taşınmakta ve bu alanda önemli içtihatlar oluşmaktadır. Danıştay ve Yargıtay kararları, güçlendirme seçeneğinin hukuken geçerli ve uygulanabilir bir yöntem olduğunu teyit etmektedir.

Örneğin, İstanbul Kadıköy’de riskli ilan edilen bir bina hakkında malikler güçlendirme yapmak istemiş ve gereken adımların çoğunu atmışlardı (teknik rapor alınıp 4/5 onay sağlandı, proje İTÜ’ye hazırlatıldı ve belediyeye ruhsat başvurusu yapıldı). Ne var ki idare, güçlendirme süreci uzadığı için binanın yıkılması gerektiğinde ısrarcı oldu. Bu ihtilaf Danıştay’a taşındı. Danıştay 6. Dairesi 2020 tarihli bir kararında, davacı maliklerin güçlendirme için mevzuatın aradığı bütün şartları mahkeme kararı öncesinde yerine getirdiğini vurgulayarak yerel mahkemenin yıkım yönündeki kararını bozmuştur. Danıştay, belediye tarafından geç de olsa güçlendirme ruhsatının verilmiş olmasını ve güçlendirme seçeneğinin hukuken açık olmasını dikkate alarak, binanın yıkımı yerine güçlendirme ihtimalinin değerlendirilmesi gerektiğine hükmetmiştir. Bu karar, riskli yapı statüsündeki binalarda dahi usulüne uygun güçlendirme yapıldığında yargının bunu koruyabildiğini göstermesi açısından emsal niteliğindedir.

Bir diğer dikkat çekici içtihat, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2021/11573 sayılı kararıdır. Bu olayda bir apartmanda malikler arasında anlaşmazlık çıkmış; çoğunluk binayı yıkıp yeniden yapmak isterken bazı malikler güçlendirme talebiyle dava açmıştır. İlk derece mahkemesi kat malikleri kurulunun kararını iptal etmiş fakat güçlendirme talebini reddetmiştir. Dosya Yargıtay’a geldiğinde yüksek mahkeme, KMK madde 19 gereği maliklerin binanın sağlamlığını koruma yükümlülüğüne dikkat çekerek kritik tespitler yapmıştır. Yargıtay kararında, binanın bilimsel testler sonucu güçlendirilebileceğinin anlaşıldığı ve güçlendirme maliyetinin yeni inşaat maliyetinden daha az olduğunun belirlendiği vurgulanmıştır. Dahası, ortada binaya ilişkin alınmış bir yıkım (riskli yapı) kararı da bulunmamaktadır. Yargıtay, önceki içtihatlarına atıfla “ana yapının sağlamlaştırılması zorunlu ve ivedi ise kat malikleri kurulu kararı aranmaksızın da güçlendirme yapılabileceği” ilkesini yinelemiştir. Sonuç olarak bu davada, binanın güçlendirilmesi yönündeki talebin haksız yere reddedildiğine hükmedilerek maliklerin güçlendirme yapma hakkı yargı tarafından korunmuştur.

Bu gibi kararlar, güçlendirme yönteminin hukuken geçerli bir kentsel dönüşüm yolu olduğunu açıkça ortaya koymaktadır. Danıştay kararlarında idarelerin güçlendirme projelerine engel olmaktan kaçınması, usulüne uygun süreç işletildiğinde yıkım yerine güçlendirmeye izin verilmesi yönünde bir eğilim görülmektedir. Yargıtay kararları ise mülkiyet hakkı boyutunda, bir malikin dahi bina güvenliği için güçlendirme talebini diğer maliklere karşı ileri sürebileceğini içselleştirmiştir. Elbette her somut olay kendi teknik bulgularına göre değerlendirilir; mahkemeler binanın deprem güvenliği seviyesini, güçlendirme ile hedeflenen performansın elde edilip edilemeyeceğini uzman bilirkişiler aracılığıyla inceleyerek sonuca varır. Kimi zaman da mahkemeler güçlendirme istemini reddedip binanın yıkılmasının kamu güvenliği için şart olduğuna karar verebilmektedir. Önemli olan, yargı mercilerinin güçlendirme seçeneğini teorik olarak geçerli görmesi ve şartları oluştuğunda bunu maliklerin önünde bir yol olarak tanımasıdır.

Sonuç Olarak; Yıkım Tek Çare Değil

“Kentsel dönüşümde tek çarenin yıkım olduğu” anlayışı, günümüz hukuk ve mühendislik pratiğinde geçerliliğini yitirmektedir. Mevzuatımız, binaların yıkılıp yeniden yapılmasına güçlü destek ve teşvikler sunsa da, güçlendirme seçeneğini de hukuki bir çerçeveye oturtmuştur. Doğru koşullar altında, mevcut bir binayı güçlendirmek hem can güvenliği açısından yeterli hem de ekonomik açıdan rasyonel bir çözüm olabilmektedir. Özellikle tarihi değeri olan veya imar hakkı kısıtlı yapılarda güçlendirme, kentsel dönüşümün vazgeçilmez bir parçasıdır.

Elbette güçlendirme her durum için uygun panzehir değildir. Çok ağır riskli yapıların, mühendislik anlamında “kurtarılamayacak” binaların yıkılıp yenilenmesi kaçınılmaz olacaktır. Ancak sırf prosedür daha kolay diye sağlamlaştırılabilecek yapıların yıkılması, hem ekonomik kayıplara hem de şehir hafızasının yok olmasına yol açabilir. Bu nedenle, her bina özelinde güçlendirme ihtimali ciddiyetle değerlendirilmeli, maliklere hem yıkım hem güçlendirme hakkında bilinçli tercih yapmaları için yol gösterilmelidir. Mevzuatın da bu yönde gelişmesi, örneğin güçlendirme karar nisaplarının yeniden yapımla eşitlenmesi veya teşvik mekanizmalarının güçlendirmeyi de kapsaması, dönüşüm sürecine olumlu katkı sağlayacaktır.

Sonuç olarak, kentsel dönüşümde yıkım tek çare değildir. Depreme dirençli şehirler yaratmak için farklı enstrümanlar mevcuttur ve güçlendirme bunların önemli bir parçasıdır. Bina bazında hukuki haklar doğru kullanıldığında ve teknik gereklilikler yerine getirildiğinde, güçlendirme ile güvenli yaşam alanları oluşturmak mümkündür. Hem maliklerin hem idarelerin, yıkım ve yeniden yapım ile güçlendirme arasındaki dengeyi gözeterek en faydalı çözümü bulması, kentsel dönüşümün sağlıklı ilerlemesi için şarttır.

Kaynaklar:

Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 ve ilgili hükümler
6306 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği
Planlı Alanlar İmar Yön. m.58/1 (güçlendirmeyi tanımlayan hüküm)
Danıştay 6. Daire, E.2019/8469 K.2020/1286, 11.02.2020 T. (Kadıköy güçlendirme kararı)
Yargıtay 20. HD, E.2021/11573 K.2021/10848, 18.10.2021 T. (Güçlendirme hakimin müdahalesi kararı)

Av. Arb. Fatih M. TERCAN