Değeri İle Orantılı Olmayan Dairelerde Arsa Payının Düzeltilmesi Davası
Arsa Payı Nedir ve Neden Önemlidir?
Arsa payı, bir apartmanda her dairenin ana arsa üzerindeki mülkiyet payını ifade eder. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir binada kat mülkiyeti kurulurken her bağımsız bölüme (daireye), o dairenin değeriyle orantılı bir arsa payı verilir. Yani dairenin bulunduğu kat, büyüklüğü, manzarası gibi özellikler o dairenin değerini belirler ve arsa payı da bu değere göre adil biçimde hesaplanmalıdır. Yargıtay da arsa payı belirlenirken dairenin yüzölçümü, konumu, bulunduğu kat, cephesi ve manzarası gibi pek çok kriterin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır.
Arsa payı, kat maliklerinin hakları ve yükümlülüklerinde önemli rol oynar. Örneğin apartman yönetiminde oy hakkı, ortak giderlere katılım payı ve kentsel dönüşüm veya kamulaştırma durumunda maliklere düşecek bedel gibi konular arsa payına göre belirlenir. Bu nedenle arsa payının doğru belirlenmesi, kat malikleri arasında adil bir paylaşım sağlanması için kritik önem taşır.
Arsa Payının Yanlış Belirlenmesi Sorunu
Uygulamada bazen arsa payları dairelerin gerçek değerlerini yansıtmayacak şekilde hatalı belirlenebilir. Örneğin, binadaki daire sayısına bölerek her daireye eşit arsa payı vermek veya değerleri ile orantılı olmayan adaletsiz arsa payı dağılımı sık rastlanan ancak yanlış ve adaletsiz bir uygulamadır. Böyle bir durumda, bodrum kattaki küçük bir daire ile en üst kattaki deniz manzaralı büyük bir daire aynı arsa payına sahip olur ki bu açıkça hakkaniyete aykırıdır. Arsa payının değer ile orantısız belirlenmesi, düşük pay verilen maliklerin ortak giderler ve yönetimde söz hakkı gibi konularda mağdur olmasına yol açar. Özellikle binanın yeniden inşası (kentsel dönüşüm) sürecinde, yanlış arsa payı paylaşımları maliklerin alacağı yeni daire veya tazminat miktarını da haksız biçimde etkileyebilir.
Arsa Payının Değeri ile Ölçülü Olması
Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/2, her bağımsız bölümün arsa payının o bölümün değerine göre orantılı olması gerektiğini hükme bağlamıştır. Kanun, arsa paylarının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak projede gösterilmesini şart koşar. Bu kural, binadaki ortak arsanın, dairelerin katkısı ve değeri nispetinde bölüşülmesini sağlar. Nitekim Yargıtay’ın çeşitli kararları da kanundaki bu ilkeyi destekleyerek, arsa payları daire değerleriyle orantılı verilmemişse ilgili kat malikinin düzeltme talep edebileceğini belirtmektedir. Yani kanun ve yüksek yargı, arsa payı dağılımında hakkaniyeti temel ölçüt olarak alır.
Arsa Payı Düzeltilmesi Davası Nedir?
Eğer bir kat maliki, kendi dairesine verilen arsa payının dairesinin değeriyle ölçüsüz derecede düşük veya yüksek olduğunu (yani adil olmadığını) düşünüyorsa, hukuk düzeni bunu düzeltme imkânı tanır. Bu imkân, “arsa payının düzeltilmesi davası” olarak adlandırılan bir dava yoluyla kullanılır. Arsa payı düzeltilmesi talebinin yasal dayanağı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesindeki bu orantılılık kuralı olup uygulamada KMK 44. maddeyle birlikte yorumlanmaktadır. Yargıtay da “arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak özgülenmediği... hallerde ilgili kat malikinin arsa paylarının yeniden düzeltilmesi için mahkemeye başvurma hakkı vardır” diyerek bu hakkı açıkça ifade etmiştir.
Dava Nasıl Açılır? Şartları Nelerdir?
Arsa payı düzeltme davası açarken bilinmesi gereken temel hususlar şunlardır:
Dava Açma Hakkı: Bu davayı yalnızca kat malikleri (ya da henüz kat mülkiyetine geçilmemişse kat irtifakı sahipleri) veya onların yasal mirasçıları açabilir. Kiracılar veya apartman yöneticisi gibi bağımsız bölüm maliki olmayan kişilerin böyle bir dava açma hakkı yoktur.
Davalı Taraflar: Dava, diğer tüm kat maliklerine karşı yöneltilmelidir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, düzeltme kararı binadaki tüm bağımsız bölümlerin arsa paylarını etkileyeceğinden, diğer kat malikleri davada taraf (davalı) olarak gösterilmek zorundadır. Aksi takdirde kararın uygulanmasında sorunlar çıkabilir.
İyi Niyet Koşulu: Dava açan malikin iyi niyetli olması gerekir. Yargıtay, arsa paylarını bizzat belirleyip tapuya tescil ettiren ilk malikler veya müteahhitlerin sonradan bu payların yanlışlığına dayanarak dava açmalarını iyi niyetle bağdaşmaz bulmaktadır. Yani, arsa payı dağıtımındaki hatayı bile isteye yapan kişi, daha sonra düzeltme talep edemez.
Zamanaşımı / Süre: Arsa payının düzeltilmesi davası için kanunda bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı öngörülmemiştir. Bina kat mülkiyeti (veya kat irtifakı) statüsünü koruduğu sürece yani yapı yıkılmadan, bu dava her zaman açılabilir. Ancak bina yıkıldıktan sonra arsa payının tespiti fiilen mümkün olmayacağı için (kat mülkiyeti sona erer), kentsel dönüşüm sürecinde böyle bir talep varsa binanın yıkımından önce dava açmak gerekir.
Görevli Mahkeme: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsa payı düzeltme davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Dava dilekçesinde, arsa paylarının Kanun’a aykırı şekilde değerle orantısız belirlenmiş olduğu ve adil paylaşıma ihtiyaç duyulduğu anlatılmalıdır.
Dava Süreci ve Sonuçları
Arsa payı düzeltme davası, hukukî niteliği itibariyle bir tespit (belirleme) davasıdır. Mahkeme, davacı malikin iddiasını incelerken genellikle bilirkişi aracılığıyla tüm bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerini tespit ettirir. Yargıtay’a göre, arsa paylarının başlangıçta adil dağıtılıp dağıtılmadığı bu şekilde belirlenmeli; sonradan meydana gelen imar değişikliği, manzara iyileşmesi veya dairelerde yapılan yenilemeler gibi etkenler bu hesaplamada dikkate alınmamalıdır. Amaç, dairenin arsa payının ilk günden doğru belirlenip belirlenmediğini saptamaktır.
Mahkeme inceleme sonucunda gerçekten arsa paylarının değerlerle uyumsuz dağıtıldığını tespit ederse, tapu kaydındaki arsa paylarının düzeltilmesine karar verir. Bu karar ile binadaki her kat malikinin arsa payı, dairesinin diğerlerine göre değeri oranında hakkaniyetli bir düzeye getirilir. Düzeltme kararı kesinleştiğinde, tapu sicilinde arsa payları yeni belirlenen oranlara göre güncellenir. Böylece haksız paylaşımdan kaynaklanan mağduriyet giderilmiş, tüm kat malikleri binaya yaptıkları yatırım değeri ölçüsünde arsa payına sahip olmuş olur.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun öngördüğü ilke, “her dairenin arsa payı, o dairenin değeri ile orantılı olmalıdır” şeklindedir. Uygulamada bu ilkeye aykırı durumlar ortaya çıktığında arsa payının düzeltilmesi davası, kat maliklerine adaletsizliği giderme olanağı tanır. Yargıtay kararları da bu davayı kat maliklerinin önemli bir hakkı olarak kabul etmektedir. Eğer bir kat maliki, dairesinin arsa payının gerçek değerine göre yanlış belirlendiğini düşünüyorsa –özellikle bu yanlışlık ileride maddi kayba yol açabilecekse– mahkeme yoluyla arsa payını düzelttirebilir. Böylece apartmandaki tüm maliklerin hakkaniyete uygun bir ortaklık payı olması sağlanır. Bu dava, kat malikleri için mülkiyet haklarının korunmasında önemli bir araçtır ve kanunun öngördüğü değer ile orantılılık prensibinin hayata geçirilmesini temin eder.
Arsa Payı Düzeltilmesi Davaları Hakkında Önemli Yargıtay Kararları
Karar 1: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi – 2020/2231 K. (KMK m.3/2 Uygulaması)
Özet: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi (özellikle ikinci fıkrası) gereğince, her bağımsız bölümün arsa payı, kat irtifakının kurulduğu zamandaki değerine orantılı olmalıdır. Bu kararda Yargıtay, arsa payları bağımsız bölümlerin ilk değerleriyle orantılı olarak belirlenmemişse her kat malikinin düzeltme davası açabileceğini vurgulamıştır.
Arsa paylarının yeniden düzenlenebilmesinin ilk şartı, mevcut payların bağımsız bölümlerin değeriyle orantısız olduğunun kanıtlanmasıdır. Bu şart sağlandığında, ilgili kat maliki mahkemeye başvurarak payların yeniden değerleme yapılarak düzeltilmesini talep edebilir. Kanun bu hakkı tüm kat maliklerine tanımıştır; dolayısıyla arsa payı hatalı belirlenmiş her bağımsız bölüm maliki dava açma hakkına sahiptir.
Karar 2: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi – 30.03.2022 (E.2022/2285, K.2022/5803)
Özet: Bu karar, arsa payı düzeltme davalarında davacının iyi niyetini ve hukuki yararını değerlendirmeye yöneliktir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, kat mülkiyeti kurulumu sırasında arsa paylarının bizzat davacı tarafından belirlenmiş olması durumunda, sonradan düzeltme talep etmesinin dürüstlük kuralına aykırı olabileceğini belirtmiştir. Dolayısıyla, arsa payının ilk tescilinde imzası bulunan malikin daha sonra pay düzeltimi istemesi kural olarak korunmaz.
Ana Vurgu: Arsa payları ilk belirlenirken sürece katılmış ve resmi senette imzası bulunan malikler, kendi yaptıkları dağılımın yanlış olduğunu ileri sürerek dava açtıklarında iyi niyetli sayılmazlar. Mahkeme, böyle durumlarda davacının korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığını titizlikle değerlendirmelidir.
Karar 3: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi – 02.12.2019 (E.2019/5696, K.2019/7038)
Özet: Bu kararda Yargıtay, arsa paylarının her bağımsız bölümün değerine göre orantılı biçimde dağıtılması gerektiğini bir kez daha teyit etmiştir. Mahkeme, pay dağılımının hatalı yapıldığını iddia eden bir davada, her bir bağımsız bölümün niteliğini, büyüklüğünü ve bulunduğu konumu gibi unsurları incelemiş; özellikle daire ile dükkan gibi farklı cins birimler arasında veya alt kat-üst kat farkları, cephe ve manzara avantajları gibi şerefiye kriterlerinin dikkate alınması gerektiğini vurgulamıştır.
Ana Vurgu: Arsa payı belirlenirken objektif ölçütler gözetilmelidir. Yargıtay kararında, bağımsız bölümlerin cinsi (kullanım amacı), büyüklüğü, bulunduğu kat, cephesi, manzarası gibi özelliklerin pay tespitinde esas alınması gerektiği açıkça belirtilmiştir. Bu kriterler düzgün uygulanmadıysa ve paylar, dairelerin gerçek değerleriyle orantısız kaldıysa düzeltme davası kabul edilmelidir.
Karar 4: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi – 10.06.2019 (E.2019/2005, K.2019/3843)
Özet: Bu karar, arsa payı düzeltme incelemesinin hangi tarihteki değerlere göre yapılması gerektiğini ortaya koymuştur. Yargıtay, bağımsız bölümlerin değerlerindeki sonradan meydana gelen değişimlerin arsa payını etkilemeyeceğini, düzeltme değerlendirmesinin kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu andaki şartlar baz alınarak yapılmasının zorunlu olduğunu belirtmiştir. Somut olayda Yargıtay, öncelikle ana gayrimenkulde kat irtifakının kurulma tarihinin (veya doğrudan kat mülkiyetine geçilmişse bu tarihin) tespit edilmesini istemiştir.
Ana Vurgu: Arsa paylarının adil dağıtılıp dağıtılmadığını belirlerken, her bağımsız bölümün ilk tescil anındaki değerine bakılmalıdır. Sonradan ortaya çıkan imar değişiklikleri, manzaranın kapanması veya bakım-onarım gibi etkenler pay düzeltme davasında dikkate alınmaz; değerleme, yapının iskan alıp kat mülkiyetine geçtiği andaki koşullara göre yapılır.
Karar 5: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi – 07.11.2018 (E.2017/2387, K.2018/7153)
Özet: Bu karar, arsa payı düzeltme davalarında bilirkişi incelemesinin kapsamı ve delil değerlendirmesi bakımından önem taşır. İlk derece mahkemesi, bilirkişi raporuna dayanarak payları düzeltmiş; ancak Yargıtay raporun soyut ifadeler içerdiğini ve eksik araştırma yapıldığını belirterek kararı bozmuştur. Yargıtay, özellikle kat mülkiyeti kurulurken hazırlanan arsa payı dağıtım listesinin ve bu listede davacıların onayının olup olmadığının araştırılmasını, eğer doğrudan kat mülkiyetine geçildiyse buna ilişkin belgelerin tapu ve belediyeden temin edilip incelenmesini istemiştir.
Ana Vurgu: Arsa payının hatalı belirlenip belirlenmediği hususunda mahkemelerin detaylı bir inceleme yapması gerekir. Somut olayda Yargıtay, bilirkişi raporunun yetersiz olduğunu vurgulayarak düzeltme talebinde bulunan malikin başlangıçtaki pay tahsisindeki rızasının bulunup bulunmadığının ve tüm objektif değer unsurlarının tek tek değerlendirilmesinin şart olduğunu ifade etmiştir. Bu yapılmadan verilen ilk derece kararı, eksik inceleme nedeniyle bozulmuştur.
Karar 6: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi – 03.03.2008 (E.2007/9977, K.2008/2372)
Özet: Arsa payının düzeltilmesi davalarında süre kısıtı bulunmadığı, bu kararla Yargıtay tarafından açıkça ortaya konulmuştur. 18. Hukuk Dairesi, arsa paylarının yeniden belirlenmesine ilişkin davaların ana taşınmaz kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünde kaldığı sürece her zaman açılabileceğini; bu tip davalar için kanunda herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmediğini belirtmiştir.
Ana Vurgu: Kat mülkiyeti devam ettiği müddetçe arsa payı hatalı ise her zaman dava yoluyla düzeltilebilir. Yargıtay ilgili kararında, arsa payı düzeltme davalarının süreye tabi olmadığını özellikle vurgulamış ve “ana yapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece” bu davaların açılabileceğini ifade etmiştir.
Karar 7: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi – 14.11.2017 (E.2017/858, K.2017/9430)
Özet: Bu karar, arsa payı düzeltme taleplerinde çok uzun süre sonra harekete geçilmesinin sonuçlarını göstermektedir. 1963 yılında kat irtifakı kurulan bir binada, davacı 1995’te satın aldığı dairenin arsa payının düşük belirlendiğini, oysa dairesinin teras, manzara, konum gibi kriterler bakımından daha değerli olduğunu belirterek pay düzeltimi istemiştir. İlk derece mahkemesi davayı kabul etse de Yargıtay, dosyada bağımsız bölümlerin değerlerini etkileyen somut bir hata veya eksiklik gösterilemediğini, ayrıca kuruluş tarihinden itibaren on yıllarca paylara itiraz getirilmediğini dikkate alarak kararı bozmuştur.
Ana Vurgu: Arsa payının düzeltilmesi talebi, değerlerin hakkaniyete aykırı dağıtıldığının somut kanıtları ile desteklenmelidir. Yargıtay, yapının kat irtifakı kurulduğu tarihten çok uzun süre sonra ve haklı bir neden ortaya konulmaksızın açılan davayı yerinde bulmamıştır. Bu karar, pay dağılımına yıllarca itiraz edilmemiş ve açık bir orantısızlık kanıtlanamamışsa düzeltme talebinin kötü niyetle açılmış kabul edilebileceğini ortaya koymaktadır.