Toplu konut projelerinde konutların sözleşmede belirlenen tarihte teslim edilememesi (geç teslim), günümüzde sık rastlanan bir sorundur. Özellikle tüketici hukukunda, teslimdeki gecikmeler nedeniyle alıcıların uğradığı zararlar ve hakları önemli bir yer tutar. Bu makalede geç teslimin hukuki sonuçları, tüketicinin sahip olduğu haklar ve Yargıtay içtihatları ışığında incelenecektir. Ayrıca sözleşmenin feshi, cezai şart hükümleri ve zamanaşımı süresi gibi önemli hususlara da değinilmiştir.
Konut Teslim Süresi ve Geç Teslim Kavramı
Tüketici ile satıcı (yüklenici) arasında imzalanan gayrimenkul satış sözleşmelerinde konutun belirli bir sürede teslim edileceği kararlaştırılır. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a göre ön ödemeli konut satışlarında teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren en fazla 48 ay olabilir (2022 yılı değişikliğinden önce bu süre 36 ay idi). Taraflar daha kısa bir süre belirleyebilir ve bu durumda satıcı kararlaştırılan süreyle bağlıdır. Belirlenen teslim süresi dolduğu halde konut teslim edilmezse, satıcı temerrüde düşer. Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca, eğer sözleşmede kesin bir vade kararlaştırılmışsa, süre dolduğunda ayrıca ihtar gerekmeksizin borçlu (yüklenici) temerrüde düşmüş sayılır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik görüşüne göre, konutun zamanında teslim edilmemesi ayıplı ifa (kusurlu ifa) değil, borcun hiç ifa edilmemesi (gecikme nedeniyle temerrüt) olarak nitelendirilmiştir. Bu nedenle teslim süresinin geçmesiyle birlikte borçlu teslim borcunu ifada direnmiş (temerrüde düşmüş) sayılır ve alıcıya bazı seçimlik haklar doğar. Yargıtay, konutun geç tesliminden doğan zararın kira geliri kaybı olduğuna işaret etmektedir. Başka bir deyişle, alıcı, konutu zamanında teslim almadığı için ya kirada oturmaya devam ederek ödediği kira bedelini, ya da konutu teslim almış olsaydı elde edebileceği kira gelirini zarar kalemi olarak ileri sürebilir.
Öte yandan, sözleşmelerde bazen satıcılar, teslim gecikse bile alıcının kira talep edemeyeceğine dair hükümler koyabilmektedir. Örneğin bazı sözleşmelerde “taksit ödemeleri bitmeden alıcı konutu kiraya veremez” veya “gecikme halinde kira istenemez” şeklinde kayıtlar bulunabilir. Ancak tüketici aleyhine tek taraflı bu tür hükümler hukuken geçerli değildir. Nitekim Yargıtay, sözleşmede “taksitler bitmeden konut kiraya verilemez” şeklinde bir şart bulunmasının, Borçlar Kanunu’ndaki “gecikme nedeniyle tazminat” hakkını ortadan kaldırmayacağını açıkça vurgulamıştır. Dolayısıyla, sözleşmede aksine hüküm bulunsa dahi, konutun geç teslimi halinde tüketici kanundan doğan haklarını kullanabilir.
Geç Teslim Halinde Tüketicinin Seçimlik Hakları
Konutun kararlaştırılan vadede teslim edilmemesi durumunda, tüketici (alıcı), TBK ve ilgili Yargıtay içtihatları uyarınca üç temel seçimlik hakka sahiptir:
- Aynen ifa ve gecikme tazminatı talep etme: Alıcı, sözleşmeyi aynen sürdürerek, konutun teslimini ve gecikme nedeniyle uğradığı zararın tazminini isteyebilir. Bu durumda konut gecikmeli de olsa teslim edilir ve alıcı, aşağıda detaylandırılan gecikme tazminatı (kira kaybı) gibi zarar kalemlerini satıcıdan talep eder.
- Sözleşmeden dönme (fesih) ve olumsuz zarar talep etme: Alıcı, sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedip (hukuken “dönme” hakkını kullanarak) sözleşmeden tamamen vazgeçebilir. Bu durumda alıcı ödediği bedelin iadesi, masraflar ve faiz gibi menfi zararlarının tazminini isteyebilir. Sözleşme sanki hiç yapılmamış gibi taraflar aldıklarını iade eder; tüketici ödediği peşinat ve taksitleri geri alırken, satıcı gecikme nedeniyle ayrıca zarar ödemek durumunda kalabilir (aşağıda bu konuda daha fazla bilgi verilecektir).
- Sözleşmenin ifasından vazgeçerek olumlu zarar talep etme: Bu üçüncü seçenek uygulamada daha nadir olup, alıcı teslimden vazgeçip sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan müsbet zararını isteyebilir. Olumlu zarar, alıcının sözleşme ifa edilseydi elde edeceği kar dahil tüm beklenti çıkarlarının tazminini ifade eder. Örneğin konutun piyasa fiyatı yükselmişse ve alıcı başka bir yerden daha pahalıya konut almak zorunda kalmışsa, aradaki farkı talep etmek gibi düşünebiliriz. Ancak tüketici işlemlerinde olumlu zarar talebi yerine genellikle ya sözleşmenin aynen ifası ya da fesih hakları kullanılmaktadır.
Yukarıdaki seçimlik haklar 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu m.106/II ve 6098 sayılı TBK m.125 hükümlerine dayanmaktadır. Nitekim Yargıtay HGK, borcun ifa edilmemesi halinde alacaklı (tüketici) için bu üç seçimlik hakkın mevcut olduğunu ve alıcıların somut duruma göre kendileri için en uygun seçeneği tercih edebileceğini vurgulamıştır. Uygulamada tüketiciler çoğunlukla aynı anda hem teslim hem tazminat yolunu tercih etmektedir; zira konut ihtiyacı devam ederken, gecikme süresince oluşan zararlarının da giderilmesini istemek hayatın olağan akışına daha uygundur. Ancak gecikme çok uzun sürmüş ve tüketici güvenini kaybetmişse, sözleşmeden dönerek bedel iadesini talep etmek de güçlü bir seçenektir.
Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı Hakkı
Gecikme tazminatı, satıcının (müteahhidin) kararlaştırılan sürede konutu teslim edememesi sonucunda tüketicinin uğradığı maddi zararların karşılanmasıdır. Bu maddi zararların başında, yukarıda da belirtildiği gibi, kira kaybı gelir. Alıcı, eğer konut zamanında teslim edilmiş olsaydı katlanmak zorunda kalmayacağı giderleri veya mahrum kaldığı gelirleri talep edebilir. Örneğin konutu geç teslim edilen bir tüketici, teslim gecikmesi boyunca ödediği kira bedellerini veya konutunu kiraya verememekten doğan gelir kaybını, gecikme tazminatı olarak karşı taraftan isteyebilir.
Önemle vurgulamak gerekir ki, sözleşmede geç teslim halinde bir cezai şart veya kira ödeme maddesi bulunmasa dahi tüketici gecikme kaynaklı zararlarını talep edebilir. Bu husus, hem doktrinde hem yargı kararlarında açıktır. Nitekim Yargıtay 15. Hukuk Dairesi yakın tarihli bir kararında (E.2019/3047 K.2020/2498) “Sözleşmede gecikme tazminatı ödeneceğine dair hüküm bulunmasa dahi, yüklenicinin teslimde gecikmesi halinde BK 106/II hükmünce alıcı, aylık rayiç kira bedelinden az olmamak üzere gecikme tazminatı isteyebilir” diyerek bu hakkı net bir şekilde ortaya koymuştur. Uygulamada da, tüketicinin imzaladığı sözleşmede “geç teslimde kira ödenir” şeklinde bir madde olmasa bile, mahkemeler konutun geç teslim edildiği süre için bilirkişi aracılığıyla emsal kira bedeli tespit ettirip, o tutarda tazminata hükmedebilmektedir.
Geç teslim dolayısıyla talep edilebilecek başlıca kalem “kira tazminatı” olmakla birlikte, tek zarar kalemi bu olmayabilir. Eğer tüketici, konutu geç teslim aldığı için ek bazı maddi yüklerle karşılaşmışsa (örneğin, kredi taksitlerini öderken bir yandan da başka bir evde kira oturmak zorunda kalmak gibi çift yükümlülükler), bu kapsamda ödediği faiz ve benzeri zararları da talep edebilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken, tüketicinin sözleşmeyi ayakta tuttuğu, yani konutu geç de olsa teslim aldığı senaryodur. Eğer tüketici sözleşmeden dönmüş (konutu almaktan vazgeçmiş) ise, artık gecikme tazminatı (kira kaybı) talep edemez, çünkü sözleşme ortadan kalktığı için konutu kullanamamanın tazmini de söz konusu olmaz. Sözleşmeden dönme halinde tüketicinin talebi, ödediği bedellerin iadesi ve faiz gibi menfi zararlarla sınırlı olacaktır (bu konu bir sonraki bölümde ele alınmaktadır).
Cezai şart (gecikme cezası), sözleşmelerde taraflarca kararlaştırılan ve borcun geç ifası halinde ödenmesi öngörülen kararlaştırılmış tazminat tutarıdır. Birçok toplu konut sözleşmesinde, örneğin “konut zamanında teslim edilmezse, geciken her ay için X TL cezai şart ödenir” şeklinde hükümlere rastlanır. Böyle bir cezai şart kayıtı varsa, tüketici, fiili zararını ispat etmesine gerek kalmaksızın sözleşmede belirtilen tutarı talep edebilir. Doktrinde bu tip cezai şartlara “ifaya ekli cezai şart” denir; yani sözleşme ifa edilmekte (kullanıcı konutu alacak) ancak gecikme için ayrıca ceza uygulanmaktadır. Türk Borçlar Kanunu m.182 uyarınca, hakim aşırı gördüğü cezai şart bedelinde indirim yapabilir; fakat makul sınırlarda belirlenmiş bir gecikme cezası genellikle aynen uygulanır. Dikkat edilmesi gereken nokta, cezai şart ödenmesi kararlaştırılmış olsa bile, tüketicinin uğradığı zarar bunun çok üzerinde ise (ve sözleşmede cezai şartın, tazminatın üst sınırı olduğuna dair bir hüküm yoksa) genel hükümlere dayanarak fazla zararını isteyebilmesidir. Ancak uygulamada çoğu tüketici, sözleşmede cezai şart varsa onunla yetinmekte, yoksa da yukarıda değinilen kira kaybı vb. fiili zararlarını talep etmektedir.
Sözleşmenin Feshi ve Bedel İadesi Hakkı
Geç teslim halinde tüketicinin önemli haklarından biri de sözleşmeden dönme, yani sözleşmeyi feshederek bedel iadesi talep etme hakkıdır. Eğer konutun teslimi, makul ölçüleri aşacak derecede gecikmişse veya tüketici artık sözleşmeye güven duymuyorsa, bu hak kullanılabilir. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve ilgili mevzuat, tüketiciye belirli hallerde sözleşmeden dönme imkânı tanır. Özellikle ön ödemeli konut satışlarında, tüketici 24 ay içinde sebep göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkına sahiptir (cayma hakkından ayrı olarak). Bu 24 aylık sürenin geçmesinden sonra da, satıcının yükümlülüklerini yerine getirmemesi gibi haklı sebeplerle, devir veya teslim tarihine kadar tüketici sözleşmeden dönme hakkını cezasız kullanabilir. Konutun kararlaştırılan sürede teslim edilmemesi, satıcının asli yükümlülüğünü yerine getirmemesi anlamına gelir; dolayısıyla bu durumda tüketici, hiçbir ceza ödemeden sözleşmeyi feshedebilir. Nitekim kanun, bu gibi satıcıdan kaynaklanan fesih hallerinde satıcının sadece o ana kadarki yasal masrafları isteyebileceğini, onun dışında tüketiciden herhangi bir kesinti yapılamayacağını öngörmektedir.
Sözleşmeden dönme hakkını kullanan tüketici, satıcıdan ödediği tüm bedellerin iadesini talep edebilir. Ayrıca ödemelerin yapılmasından itibaren işlemiş yasal faizlerin de talep edilmesi mümkündür, çünkü satıcı haksız şekilde tüketicinin parasını kullanmış durumdadır. Eğer tüketici konutu almak için bir konut kredisi kullandıysa, sözleşmenin feshiyle birlikte kredi borcunun kapatılması ve ödenen taksitlerin iadesi de gündeme gelir. Bağlı kredi söz konusu olan durumlarda (yani satıcı ile anlaşmalı bankadan kullanılan kredilerde), tüketicinin fesih hakkını kullanması halinde kredi kuruluşu da satıcıyla birlikte müteselsil sorumluluk altındadır. Örneğin, müteahhit firma ile yaptığı anlaşma çerçevesinde belirli bir projeye özel kredi veren banka, konutun hiç veya zamanında teslim edilmemesi halinde satıcıyla birlikte, kullandırdığı kredi miktarı kadar tüketiciye karşı sorumlu olacaktır. Bu, tüketicilerin korunması amacıyla getirilen bir hüküm olup mağduriyetlerin giderilmesine yardımcı olmaktadır.
Fesih (dönme) halinde tüketicinin tazminat talebi, yukarıda da belirtildiği üzere menfi zararlarla sınırlıdır. Yani tüketici, sözleşme yapılmasaydı uğramayacağı kayıpları isteyebilir. Bunlara örnek olarak; ödediği peşinat ve taksitlerin iadesi, tapu/harç masrafları, kredi faiz yükü, gerekiyorsa yaptığı ihtar masrafları sayılabilir. Olumlu zarar (beklenen kar) talebi, sözleşmeden dönme yolunda genelde istenemez, zira sözleşme ortadan kaldırıldığı için artık geleceğe yönelik bir kazanç beklentisi hukuken korunmaz. Diğer yandan, eğer sözleşmede “gecikme halinde tüketici lehine cezai şart” öngörülmüşse ve tüketici sözleşmeden dönmek yerine bunu uygulatmak isterse, hakkını dönmeyip ifa yönünde kullandığı anlamına gelir. Fesih ile cezai şart genelde bir arada gitmez; tüketici fesih hakkını kullanırsa, cezai şartı talep edemeyebilir (çünkü cezai şart ifanın gecikmesine bağlı bir yaptırımdır, sözleşmeyi sonlandırınca uygulama alanı kalmaz). Bu nedenle tüketici, fesih kararı vermeden önce sözleşmedeki haklarını dikkatlice değerlendirmelidir.
Zamanaşımı ve Hakların Kaybedilmemesi
Geç teslimden doğan hakların zamanında kullanılması, hak kaybına uğramamak açısından kritik önemdedir. Tüketiciler çoğu zaman uzun yıllar evlerinin teslim edilmesini beklemekte, bu süreçte oluşan zararlarını talep etmeyi ertelemektedir. Oysa gerek zamanaşımı süreleri gerekse beklemenin doğurabileceği bazı hukuki karineler nedeniyle, hakların gecikmeden kullanılması önerilir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, sözleşmeden doğan alacak haklarının genel zamanaşımı süresi 10 yıldır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da, konutun geç teslimi halinde alıcının “her zaman ifayı ve gecikme tazminatını isteyebileceğini”, ancak bunun zamanaşımı süresi içinde yapılması gerektiğini belirtmiştir. Yani tüketici, aynen ifa ve gecikme tazminatı hakkını kural olarak 10 yıl içinde dava etmezse, zamanaşımı defi ile karşılaşabilir. Bu 10 yıllık süre, somut olaya göre değişiklik gösterebilir; genellikle konutun fiilen teslim edildiği tarihten veya sözleşmeden dönüldüyse dönme beyanının satıcıya ulaştığı tarihten itibaren işlemeye başlar. Örneğin konut 2015’te teslim edilmesi gerekirken 2018’de teslim edildiyse, tüketici 2018’de teslim aldıktan sonra gecikme tazminatı talebi için en geç 2028’e kadar dava açmalıdır. Eğer konut hâlâ teslim edilmediyse, her geçen gün işleyen zararlar söz konusu olsa da, yine de makul bir süre içinde dava açmak önem arz eder.
Sonuç
Toplu konut projelerinde konutun geç teslim edilmesi, tüketicilere sözleşmeden doğan önemli haklar vermektedir. Tüketiciler, konutun zamanında teslim edilmemesi durumunda ya sözleşmeyi devam ettirerek gecikme tazminatı talep etmeli ya da sözleşmeyi feshederek bedel iadesi yoluna gitmelidir. Her iki durumda da yasalar ve Yargıtay içtihatları tüketiciyi koruyucu yönde gelişmiştir. Özellikle gecikme tazminatı (kira kaybı) hakkı, sözleşmede hüküm olmasa bile tanınmakta ve Yargıtay tarafından emsal kararlarla desteklenmektedir. Ayrıca bir sözleşmesel cezai şart mevcutsa, tüketici bunun da uygulanmasını talep edebilir. Bununla birlikte, mücbir sebep gibi satıcının sorumlu tutulamayacağı durumlar ayrık tutulmuş, olağan şartlarda gecikmeden doğan zararların satıcı tarafından karşılanması gerektiği kabul edilmiştir.
Sonuç olarak, toplu konutta geç teslim durumuyla karşılaşan bir tüketici iseniz, sözleşmenizi dikkatlice inceleyip haklarınızı bilinçli şekilde değerlendirmelisiniz. Gerekirse uzman bir hukukçudan destek alarak, ihtarname göndermek, tüketici mahkemesinde dava açmak gibi adımları gecikmeden atınız. Unutulmamalıdır ki, mevzuat ve yargı kararları, makul sürede teslim edilmemiş konutlarda tüketicinin tazminat ve fesih haklarını güçlü biçimde korumaktadır. Bu hakların kararlı bir şekilde kullanılması, hem bireysel mağduriyetinizi giderecek hem de sektörde daha disiplinli bir işleyişin oluşmasına katkı sağlayacaktır.
Avukat ve Arabulucu Fatih Mehmet Tercan