Tahliye Taahhüdü Yoluyla Kiracının Tahliyesi
- Genel Olarak Tahliye Taahhüdü
TBK Kira ile ilgili hükümlerinin temel amacı zayıf durumdaki kiracıyı korumak olunca, kiralayanın kiracıyı tahliye davası ile tahliye etme imkanı TBK m. 350-352’de öngörülen tahliye sebepleri ile sınırlandırılmıştır. 6098 Sayılı TBK. da tıpkı 6570 Sayılı kanun gibi konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin kiracıdan kaynaklı nedenlerle dava yoluyla sonlandırımı ve kiralanın boşaltımına özel olarak yer vermiştir .
Bu yazımızın konusu Tahliye Taahhüdüdür. Tahliye taahhüdü TBK 352/I maddesinde düzenlenmiştir.
TBK. 352
Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Bunlar yazılı boşaltım üstlenimi (yazılı tahliye taahhüdü); kira bedelinin ödenmeme nedeniyle belli bir sürede iki haklı ihtara neden olmak ve kiralananla aynı coğrafi alanda kiracının ve/veya kiracının birlikte yaşadığı eşinin birlikte yaşadığı konutunun bulunmasıdır.
Yasada sayılan kira sözleşmesini sonlandırmaya götüren ve kiracıdan kaynaklı nedenler sınırlıdır. Dolayısıyla, sözleşmeyle bile anılan nedenlerden başka sonlandırma nedeni üretilemez. Aksi anlaşma geçersiz olur ( Akyiğit, Ercan 6098 Sayılı Türk Borlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesi, Seçkin, 2012 S.243.)
- Borçlar Kanunu 352. Maddeye Göre Tahliye Sebeplerinden Tahliye Taahhüdü
Yazılı Tahliye (boşaltma) taahhüdü sebebiyle Tahliye
Mülga GKHK m. 7/a .bendi hükmünün yerini alan TBK m. 352/I’e göre “kiracı, kiralanan teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmaya yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sana erdirebilir.” Mülga GKHK m. 7/a’nın lafzının tanıdığı hukuksal imkan, icra yoluyla tahliyeyi talep etmek idiyse de, kiralayanın Sulh Hukuk Mahkemesinde de tahliye davası açabileceği öğreti ve yargı uygulamasında kabul ediliyordu. TBK m. 352/I bu sonucu “İcraya başvurmak veya dava açmak suretiyle” diyerek açıklığa kavuşturmuştur (Gümüş, Mustafa Alper, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanuna göre Kira Sözleşmeleri, İstanbul, 2012, S.326).
Kiracının TBK m. 352/I anlamında “yazılı tahliye (boşaltma) taahhüdü” bir tahliye sebebi oluştururken, TBK m. 347’ye dayalı olarak kira süresinin bitiminden on beş gün önce kiracı tarafından yapılan “bildirim”, TBK m. 327 hükmünü uygulanır kılar ve kira sözleşmesinin aynı şartlarda bir yıl için yenilenmeyerek süresinin sonunda sona ermesi sonucun doğurur. Yazılı tahliye taahhüdü kira sözleşmesi devam ederken veya yenilendiği dönemlerde dahi verilebilir. Tahliye Taahhüdü ile ilgili düzenleme, 6098 Sayılı Kanununda da daha önceki Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (GKK) zamanındaki düzenlemeden esinlenmiştir. Küçük farklar dışında aynı şekilde yeni kanunu içine de alınmıştır.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davaları konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmelerine konu yerler içindir. Konut ve çatılı iş yerleri kira sözleşmesine konu yerler dışında olan yerler için tahliye taahhüdünde bulunulamaz (Ceran, Mithat, Kira Sözleşmesi Tahliye, Yetkin, 2012, S.105).
Bu çerçevede tahliye davasına temel oluşturacak geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığı bakımından şu şartlar aranır:
- Tahliye taahhüdü adi yazılı şekilde yapılmalıdır.
Sözlü tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracının tahliyesi istenemez. Yazılı tahliye taahhüdü, aslında geçerliliği adi yazılı şekle tabi, kira sözleşmeye ilişkin, ceza koşulu anlaşması, şart (koşul ) anlaşması vs. gibi bir yan anlaşmadan başka bir şey değildir. Ancak bu yan anlaşma, tahliyenin taahhüt edildiği tarihte hüküm ve sonuçlarını doğuran tasarruf işlemi niteliğinde bir ikale sözleşmesi değil, bilakis kiracıya taahhüt edilen tarihte kiralayan ile bir ikale sözleşmesi akdetme borcu yükleyen bir borç sözleşmesidir. Ön sözleşme değildir, bir borç sözleşmesinin akdedilmesi taahhüt edilmemiştir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin akdi veya yasal yollarla kiralayandan üçüncü bir kişiye (yeni kiralayana) devri durumunda, yan anlaşmalar da kendiliğinden devralan tarafa intikal edeceğinden devralan (yeni kiralayan), önceki kiralayan ile kiracı arasındaki yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracıdan tahliyeyi talep edebilir (Dava, kiralananın tahliyesine ilişkindir. Davalı henüz yargılama devam ederken 01.03.2005 tarihi itibariyle evi boşaltıp davacıya teslim edeceğini tutanağa geçen beyan ve imzası ile taahhüt etmiştir. Yapılan bu taahhüt hakim önünde yapılan taahhüt olarak geçerlidir. Bu durumda mahkemece davalının taahhüt ettiği tarih itibariyle taşınmazın tahliyesine karar verilmesi gerekir. Y.6. HD. E. 2005/5933K. 2005/7384 T. 11.7.2005, www.kazancı.com 02.06.2013.). Tahliye taahhüdü kiralayanın kabulüyle yargılama sırasında duruşma tutanağına geçirilerek yapılabilir (YHGK. 19.04.1995, 6-156/390, www.kazancı.com 02.06.2013.)
Kiracının kiralananı alt kira sözleşmesi ile alt kiracıyla kiralasa bile, kiracıya yazılı taahhüdünde bulunduğu durumda Kiralayan ancak asıl kiracıya yönelik olarak TBK m. 352/I’e dayalı tahliye davası açabilir; kiralayanın TBK m. 322/III’e dayalı doğrudan talep hakkı, kendisine alt kiracının tahliyesini isteme olanağı sunmaz. Aynı sonuç kira devrinin alacığın temliki olarak kabul eden görüş benimsendiği haller içinde geçerlidir. Ancak asıl kiracı hakkında verilen tahliye kararı, alt kiracıyı da bağlar. Buna karşılık TBK m. 323’e dayalı gerçekleşen geçmişe etkili kira ilişkisinin devri ile birlikte yeni kiracı devreden kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiralanandan tahliye edilebilir. Yasa gereği sözleşme devrinin ileriye etkili olarak gerçekleştiği hallerde (örn. TBK m. 310) yeni kiracıyı karşı önceki kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye davası açılamaz. (Gümüş, Mustafa Alper, Kira Sözleşmeleri, İstanbul, 2012, S.326.)
- Tahliye taahhüdünde kiralayan veya yetkili temsilcisi bulunmalıdır.
Birden fazla kiracı varsa, ancak kiracıların tamamının verdiği tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracıların tamamına karşı açılacak tahliye davası ile tahliye sağlanabilir. Tahliye taahhüdünde bulunan kiracı temsilcisinin özel temsil yetkisine sahip olması şart değildir. Yargıtay’a göre, tahliye taahhüdü şarta bağlı yapılabilir (Dava konusu taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinin 3, 17. maddelerinde yer alan: “Kiracı kiralanan mecuru özeleştirme yüksek kurulunun özelleştirme ile ilgili kararından itibaren üç ay içerisinde tahliye edeceği peşinen kabul ve taahhüt eder” hükmü, şarta bağlı bir taahhüt niteliğinde olup, BK’nın 149. maddesi hükmüne göre geçerlidir. Ancak tahliye taahhüdünün açıkça belli ve muayyen bir tarihi içermesi gerekir. Sözleşmenin 3, 17. maddesi belli ve muayyen bir tarihi içermediğinden hukuken değer verilemez. Y.6. H.D.E. 2007/6086 K. 2007/7625 T. 18.6.2007 www.kazancı.com 02.06.2013). Koşul ile ilgili hükümler (TBK. 170 vd.) ile TBK. 352/1) düzenlemesi incelendiğinde gerçekten de bunu engelleyen bir durumun olmadığı görülür. Hatta kira sözleşmesinin dava yoluyla sonlandırmına ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirlmesini önleyen düzenlemenin (TBK. 354) de bunu desteklediği söylenebilir. Ancak bu durumda, öngörülen koşulun koşullarla ilgili kurallara (TBK. 170 vd.) uygun olması, örneğin imkansız yahut hukuka aykırı bulunmaması de gerekir( Akyiğit, Ercan Kira Sözleşmesi, S.247)] Tahliye tarihinin belirliliği ilkesini ortadan kaldıran şartlara bağlı tahliye taahhütleri geçersizdir (Gümüş, Mustafa Alper, Kira Sözleşmeleri, S.328.).
TBK m. 352/I’e dayalı olarak açılacak tahliye davasının muhatabın ise kiracıdır. Tahliye davasını ise malik sıfatına sahip olsun veya olmasın sadece kiralayan açabilir. Kiralayan sıfatı olmayan malikin dava hakkı yoktur. Kiralayanın kiracının yazılı tahliye taahhüdüne rağmen, taahhüt edilen tarihten sonrasına ilişkin kira bedelini “toptan” teslim alması halinde tahliye taahhüdüne dayalı açacağı dava, çelişkili davranış yasağının ihlali oluşturduğu (TMK m 2) veya bir borç sözleşmesi olarak tahliye taahhüdünün zımni irade beyanlarıyla kurulan ikale sözleşmesi ile ortadan kaldırılmadığı gerekçesiyle dinlenmez (Y.6.HD. 15.09.2003, 5903/5834, Tunaboylu, Müslim. Kira Kanuna göre Tahliye Davaları, Ankara 2007).
- Tahliye taahhüdünde belli bir tahliye tarihinin gösterilmesi gerekir.
Mülga GKHK m. 7/a’da bu gereklilik açıkça ifade edilmemişti. TBK m. 352/I, gösterilecek tarihin belirli olması zorunluluğuna olumlu bir şekilde dikkat çekmektedir. Bu belirleme gün ay ve yıl gösterilerek yapılabileceği gibi, belirli bir tarihe dayalı olaya göre de (örneğin 2008 yılının Cumhuriyet Bayramında) yapılabilir. Tahliye tarihi, kararlaştırılan kira süresinin bitiminden önceki veya sonraki bir tarih olabilir. Tarihin belirli bir yıla ait belirli bir ay olarak gösterildiği hallerde söz konusu tahliye taahhüdünde sadece ayın belirtildiği hallerde, bunun ayın son günü olarak yorumlanacağı ve sonuçta tahliye taahhüdünün geçerli olacağı yönündeki görüşlerin bir değeri kalmamıştır. TBK m. 352/I’in “belirli bir tarih” arayan hükmü karşısında bir sonuç kaçınılmazdır (Gümüş, Mustafa Alper, Kira Sözleşmeleri, S.328.).
- Tahliye taahhüdü kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından serbest iradesiyle verilmelidir.
Bu şart, BK’nin yürürlük tarihinde Yargıtay tarafından da önemsenmekteydi. Kanun bu hususu olumlu bir şekilde TBK m. 352’ye de taşımıştır. Buna göre kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için kira sözleşmesi kurulduktan sonra verilmesi gerekir. Kira sözleşmesinden akdedilmeden önce veya kira sözleşmesi ile birlikte (kira sözleşmesi kurulurken) alınan tahliye taahhütleri batıl olup, TBK m. 352/I’ e göre tahliye imkanı vermez (İlk kira sözleşmesinin yapıldığı sırada verilen tahliye taahhüdü geçerli değildir. İlk kira sözleşmelerine konulan tahliye taahhütleri, kira sözleşmelerinin, yasal olarak kendiliğinden uzamasını sağlayan hükmünü etkisiz duruma getirdiği için hukuka aykırı ve geçersizdir. Y.İ.B.G.K.E. 1944/15K. 1944/28T. 4.10.1944). Zira konut veya işyeri ihtiyacı içerisinde olan kiracı, kira sözleşmesinin imzalamak zorunda kalabilir. Kiracının sözleşme yapmaya yönelik serbest iradesinin sınırlandığı bu durumda tahliye taahhüdü, kişilik haklarına aykırılık sebebiyle batıl sayılır.
Burada öneli olan nokta şudur; TBK m. 352’nin yürürlük döneminde dahi bir kira sözleşmesi akdedilirken aynı anda alınan bağımsız tahliye taahhüdü metnine kira sözleşmesinin kurulduğu tarihten ileri bir tarih yazılmış olsa bile, kiracı kira sözleşmesinin imza tarihinden ileri bir tarihi içeren tahliye taahhüdünün gerçekte kira sözleşmesinden önce veya kira sözleşmesi akdedilirken alındığını her türlü delille ispatlayarak, tahliye taahhüdünün geçersizliğini tespit ettirebilir. Zira buradaki ispat, “kiralayanın serbest iradesi olmaksızın tahliye taahhüdünde bulunduğunun yani kişilik hakkının ihlalini ispata yönelik olduğu için senede karşı senetle ispat kuralı uygulama bulmaz (Gümüş, Mustafa Alper, Kira Sözleşmeleri, S.329.). Yargıtay ise sanki bir hukuki işlemin ispatı söz konusuymuş gibi, isabetsiz olarak aksi fikirdedir (Y.6.HD., 09.10.1995, 9270/9606, Tunaboylu, S.117-118.). Yargıtay tarih içermese bile kiracının metnin içinde oturduğu taşınmazı belirli bir tarihte tahliye etme yönelik vaadini içeren yazılı tahliye taahhüdünü dahi, mutlak olarak geçerli saymaktadır (Y.6.HD., 2703.2007, 2461/3391, Kiracının noterden verdiği tahliye taahhütnamesinde “Kiracının kiralanan yerde kiracı olarak bulunduğu” belirtilmiştir. Bu durumda kiracının tahliye taahhütnamesini kiralanan yerde kiracı olarak otururken verdiği ve taahhütnamenin geçerli olduğu kabul edilmelidir. www.kazancı.com)
Ancak kiracının verdiği bu içerikteki yazılı tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi kurulmadan önce veya kurulurken alındığını her türlü delille ispatlama imkanı her zaman mevcuttur.
Sonuçta TBK m. 352/I lafsına dayalı olarak ortaya konulacak kira sözleşmesi akdedilmeden önce veya kira sözleşmesi kurulurken alınan tahliye taahhütleri geçersizdir. Şeklindeki kuralın, gerçekten kiracıdan kira sözleşmesi kurulup, kendisi kiralanan taşınmazın dolaysız (vasıtasız) zilyet olmadan alınan yazılı tahliye taahhütleri geçersizdir şeklinde okumak daha doğru olsa gerekir.
- TBK m. 352/I in açık lafzın gereği kiralayan tahliyesi taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde icra dairesi veya sulh hukuk mahkemesine başvurarak tahliye talep etmelidir.
GKHK m. 7’deki tahliye sebepleri tahliye davasının hangi tarihten başlayarak açılabileceğini cevap verse de, tahliye davasının ne kadarlık bir sürede açılabileceğini ilişkin bir açıklık içermemekteydi öğretim ve yargı uygulaması bu boşluğu aşağıda görebileceğimiz üzere İİK m. 222 hükmüne kıyasen uygulayarak bir cevap bulmuştu. TBK m 352/I BK’nin yürürlükte öğreti ve uygulamanın kabul ettiği bir sonucu yasa haline getirmiştir.
e-BK’nın yürürlük dönemi uygulaması bakımından, taahhüt tarihinden önce yapılan ihtar, açılan dava veya yapılan takip ile tahliye sağlanamazdı. Buna karşılık Yargıtay’a göre önce bir aylık süre içerisinde mutlak olarak tahliye taahhüdüne dayalı şeklinde icra takibi yapılması şartıyla, bir aylık süre geçtikten sonra dahi tahliye davası açılabilirdi (Y.6. HD., 2612.2005T. 9598/12150, www.kazancı.com). Yargıtay’ın kabul ettiği bu sonuç, icra takibi kavramı yanında ihtarı da kapsayacak şekilde, TBK m. 353’ te düzenlenmiştir. Yeni yasa hiçbir ayrım gözetmeden ve bu sonlandırma sebebinden sonra süre uzatımı getirdiğinden sure uzatması bu olasılıkta da geçerlidir. Nitekim anılan maddenin gerekçesinden de bunu çıkarmak mümkündür. Buna göre, kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (Akyiğit, Ercan Kira Sözleşmesi, S.251)
Daha detaylı bilgi için aşağıdaki kişilerle iletişime geçebilirsiniz:
Av. Arb. Fatih M. Tercan
ftercan@tercanhukuk.com
Bu hukuki bilgilendirme metni bilgilendirme amacı ile hazırlanmış olup, reklam ya da avukat- müvekkil ilişkisi kurma amacı ile hazırlanmamıştır. Bu bilgilendirme metninde yer alan hiçbir husus hukuki tavsiye değildir ve hukuki tavsiye olarak anlaşılmamalıdır
