KİRA SÖZLEŞMESİ, SORUMSUZLUK ANLAŞMALARI ve HALEFİYET

YAPI MALİKİNİN KUSURSUZ SORUMLULUĞU BAĞLAMINDA YAPI MALİKİNE AÇILAN RUCUAN TAZMİNAT DAVASINDA KİRA SÖZLEŞMESİNDE YER ALAN SORUMSUZLUK ANLAŞMASININ KİRACININ SİGORTACISINA KARŞI İLERİ SÜRÜLÜP SÜRÜLEMEYECEĞİ SORUNU

Giriş

Uygulamada yapı malikinin kusursuz sorumluluğuna ilişkin olarak yapı maliklerine yapı malikinin kusursuz sorumluluğuna ilişkin ilke uyarınca sigorta şirketlerince rücu edilmek istendiği, bunun için sigorta şirketlerince davalar açıldığı görülmektedir. Özellikle yapı malikinin taşınmazı kendisinin kullanmayıp kiraya verdiği senaryolar bakımından kira sözleşmesindeki hükümlerin sigorta şirketine karşı ileri sürülüp sürülemeyeceği oldukça önem arz etmektedir. Bu kapsamda bu çalışmada kira sözleşmesinde düzenlenen ve kiraya vereni (“Malik”) sigorta poliçesinden düzenlenip gerçekleşen risk konusu olay hakkında sorumsuz kılan sözleşme hükümlerinin kiracının sigortasına kaeşı ileri sürülmesi üzerinde durulacaktır.  Önemle belirtmek gerekir ki, çalışmanın kapsamı sadece yapı malikinin kusursuz sorumluluğu bağlamında kira sözleşmesinin bir parçası olarak akdedilen sorumsuzluk anlaşmasının kiracının sigortacısına karşı ileri sürülüp sürülemeyeceği sorunu ile sınırlıdır, ilgili hukuki kurumların başlı başına incelenmesi bu çalışmanın sınırlarını aşmaktadır.

Yapı Malikinin Kusursuz Sorumluluğu

BK md. 69 düzenlemesi uyarınca; “Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.

İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar.”

Kanun binanın ve yapının tanımını vermemekle beraber Kanun düzenlemesi uyarınca tüm bina ve yapıların malikleri ve ve onunla birlikte intifa ve oturma hakkı sahipleri, bina ve yapıların

  • yapımındaki bozukluklardan,
  • bakımındaki eksikliklerden

dolayı bir zarar doğması durumunda bu zarardan sorumlu ve zararı gidermekle yükümlü olacaktır.

Yargıtay kararlarında, bina ve yapı malikinin sorumluluğunun, objektif özen yükümlülüğüne aykırılıktan doğan “ağırlaştırılmış” bir kusursuz sorumluluk hali olduğu; zarar ile özen eksikliği arasında uygun nedensellik bağının sorumluluk için yeterli bulunduğu; nedensellik bağının, mücbir sebep, mağdurun veya üçüncü kişinin ağır kusuru sonucu kesilmesi durumunda malikin sorumluluğundan söz edilemez ise de, malikin “ek kusuru” varsa, nedensellik bağının kesilmesinin sorumluluğu ortadan kaldırmayacağı açıklamaları yapılmıştır. (örneğin YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, E. 2017/3-439, K. 2017/1463, T. 29.11.2017, Yargıtay 11. HUKUK DAİRESİ, E. 2010/9074, K. 2011/2959, T. 21.3.2011)

Sorumsuzluk Anlaşması ve Kira Sözleşmesi

BK md. 112 uyarınca “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”  

Kusursuz olduğunun ispati dışında borçluyu sorumluluktan kurtaracak bir başka imkan ise BK md. 115’te düzenlenen sorumsuzluk anlaşmalarıdır. BK md. 115 uyarınca;

“Borçlunun ağır kusurundan sorumlu olmayacağına ilişkin önceden yapılan anlaşma kesin olarak hükümsüzdür.

Borçlunun alacaklı ile hizmet sözleşmesinden kaynaklanan herhangi bir borç sebebiyle sorumlu olmayacağına ilişkin olarak önceden yaptığı her türlü anlaşma kesin olarak hükümsüzdür.

Uzmanlığı gerektiren bir hizmet, meslek veya sanat, ancak kanun ya da yetkili makamlar tarafından verilen izinle yürütülebiliyorsa, borçlunun hafif kusurundan sorumlu olmayacağına ilişkin önceden yapılan anlaşma kesin olarak hükümsüzdür.”

Görüldüğü üzere Kanun ağır kusur halini, borçlunun alacaklının hizmetinde olmasını ve yetkili makamlar tarafından verilen bir izinle yürütülen hizmet, sanat veya mesleğin söz konusu olması durumunu sorumsuzluk anlaşmasının sınırı olarak belirlemiştir.  Sorumsuzluk anlaşması ayrı bir anlaşma olarak yapılabileceği gibi asıl sözleşmenin bir parçası olarak da düzenlenebilir. (Oğuzman/Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt II, İst. 2013, s. 168 vd.)

Tarafların BK 115’te yer alan şartlara uygun olmak kaydı ile Kira Sözleşmesinin bir parçası olarak, Kiracının Kiraya vereni veya Kiraya Verenin Kiracıyı sorumsuz kıldığı  bir sorumsuzluk  anlaşması imzalamalarında sözleşme serbestisi çerçevesinde herhangi bir hukuki beis bulunmamaktadır. Nitekim uygulamada iş yeri kiralamalarında kiralanan yerin elektrik, su ve yangın gibi tesisatın işin niteliğine uygun olarak kurulmasından, yapılmasından ve bakımından kiracının sorumlu tutulduğu ve bu tesisatların yapım, bakımından kaynaklı olarak gerek kiracının kendisinin gerekse de üçüncü kişilerin uğrayabileceği zarar ziyan bakımından kiracının kiraya verenle sorumsuzluk anlaşması akdettiği görülmektedir.

Kira Sözleşmesinde  Kiraya Veren Lehine Düzenlenen Sorumsuzluk Kaydının Yapı Malikine Karşı Açılan Rucu Davasında Sigortacıya (Kiracının Sigortacısına) Karşı İleri Sürülmesi

Usulüne uygun olarak düzenlenmiş ve kiraya verenin sorumsuz kılındığı bir sorumsuzluk anlaşmasının kiracının halefi konumundaki kiracı sigortacısına karşı ileri sürülmesi pek tabidir. Zira rucuen tazminat davalarında sigortacı, sigortalının (konumuz bağlamında kiracının) halefi olarak hareket etmektedir. Sayın Yargıtay’ın görüşü şu şekilde özetlenebilir:

Dava, TTK.nun 1301 inci maddesine göre rücuan alacak istemine ilişkindir. Anılan maddede düzenlenen halefiyet yasal, sınırlı ve cüzi halefiyet niteliğindedir. Halefiyete dayalı rücu davası esas itibariyle sigortalının kendisine zarar verene karşı açacağı tazminat davasının onun halefi olarak sigortacı tarafından açılması olduğundan, sigortalı ile ona zarar veren arasındaki yasal hükümlere göre görülüp sonuçlandırılır.  (Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, E. 2006/13341, K. 2006/12234, T. 24.11.2006; aynı yönde 7/1/1972 gün 1970/2 Esas 1972/1 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı)

 “Sigorta şirketinin yasal halefiyet hakkına dayanarak sigorta ettiren yerine geçerek zarar sorumlusuna karşı dava açması durumunda, zarara neden olan davalının sigorta ettirene karşı haiz olduğu def’ ileri (karşı dava açmak veya takas ve mahsup isteminde bulunmak gibi) sigorta şirketine de ileri sürebileceği…” (Y.11.HD, 28.04.2003 T, 2002/11767 E, 2003/4111 K)

Kendisine rücu davası açılan zarar sorumlusu olan davalı, sigorta ettirene karşı olan bütün def’ ilerini sigortacıya karşı da ileri sürebilir. Davalının savunma mekanizmaları olarak sigorta ettiren ile arasındaki sorumsuzluk anlaşmaları, zararın oluşmasında kusurunun olmadığını veya sigorta ettirenin de müterafik kusurunun olduğu, takas-mahsup def’ i ileri sürülebilir.” (Yangın Sigortalarında Yapı Malikine Rücu, İrem Aral Eldeleklioğlu, Cevdet Yavuz’a Armağan, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi Cilt 22, Sayı 3,2016, s.1018 vd).

Sigortalı, tazminat borçlusundan herhangi bir tazminat talebinde bulunmamayı taahhüt edebilir ve bu taahhüt geçerli bir taahhüttür. Sigortalı ile üçüncü şahıs arasında rizikonun gerçekleşmesinden önce veya sonra mevcut anlaşmalar sebebiyle üçüncü şahıs, sigortalıya karşı ileri sürebileceği bütün def’ileri, halefiyet yolu ile davada yer alan sigortacıya karşı da ileri sürebilir. Sigortalı ile üçüncü şahıs arasında mevcut sözleşmede belirli olayların gerçekleşmesi halinde sigortalının üçüncü şahıstan herhangi bir talepte bulunmayacağına dair bir şart mevcut ise, bu şartlar sigortacıya karşı da geçerlidir.” (Fatih Ölmez; Sigortalının, Sigortacının Halefiyet Hakkını İhlal Etmeme Yükümlülüğü, Yayımlanmamış Tez, İstanbul 2013)

Sonuç

Uygulamada yapı malikinin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olarak nitelendirilmesinden ve yapı maliki aleyhine son derece ağır bir şekilde yorumlanmasından bahisle bunun sorumsuzluk anlaşması ile ortadan kaldırılıp kaldırılmayacağı hususunda tereddütler oluşmakta ise de , usulüne uygun olarak düzenlenmiş ve kiraya verenin sorumsuz kılındığı bir sorumsuzluk anlaşmasının kiracının halefi konumundaki kiracı sigortacısına karşı ileri sürülmesi pek tabidir. Elbette ki sorumluluk anlaşması geçerli olmalı, sigorta poliçesinin düzenlenmesinden önce düzenlenmiş olmalı ve sigortacıya bu hususta bilgi verilmiş olmalıdır.

Daha detaylı bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Saygılarımızla

Tercan Hukuk Bürosu

info@tercanhukuk.com

+90 212 232 24 28

Bu hukuki bilgilendirme metni bilgilendirme amacı ile hazırlanmış olup, reklam ya da avukat- müvekkil ilişkisi kurma amacı ile hazırlanmamıştır. Bu bilgilendirme metninde yer alan hiçbir husus hukuki tavsiye değildir ve hukuki tavsiye olarak anlaşılmamalıdır. Somut olay bazlı değerlendirmeler için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.